买新房开发商都有哪些套路?开发商的猫腻都有哪些?

相信很多购房者买新房的时候都或多或少被开发商套路过，但往往都后知后觉，因为大多数都是第一次买房，没有经验，到了案场，自然就会听之任之。那么买新房开发商都有哪些套路?我们提前了解一下，可以防止入坑。

一、买新房开发商都有哪些套路

广告的套路

在房子建造前，不少开发商为了吸引购房者，会以虚假宣传作为噱头，广告中会展现各种小区绿化、容积率、景观、配套等美好的描述，当然这些都不会写到购房合同里。等购房者提出想看书面文件及资料时，销售人会找各种理由进行搪塞。说到底就是空口无凭的承诺，等到交房时，很多都与当初的承诺大相径庭。

面积的套路

很多开发商告诉购房者购房时会送阳台、两房变三房、书房半赠送、送车位……这些常见购房优惠非常诱人，表面上省了很多钱，但是赠送面积那么大，真的没问题吗?其实要么赠送的面积本来就是你的，比如开放式阳台本来就只计算一半的面积。而车位很可能只是使用权，不能写入购房合同和房产证，开发商想变卦，随时都可以。

定金的套路

现在很多楼盘在销售时都会预先收取购房者定金，虽然相关部门屡次强调开盘前收定金是违法行为，但开发商仍以“意向金”的概念打擦边球。原本购房者在签署了认购协议后交付定金，已经是行业内的潜规则，但由于当时购房者还没有看到房屋买卖合同，即使是在后期发现合同中不能接受的条款，却碍于已经交了定金，而失去了主动权，不仅不能针对合同中的细节进行修改，想要退定金也没是难上加难。

交房的套路

之前延期交房的问题让很多购房人十分烦恼，几经投诉曝光之后，近年来延期交房、延期办证的情况已经少了很多。但是后续问题依然存在，一些开发商明知社区中的一些配套设施，甚至房屋内部施工质量，尚无法达到交付使用条件，但为了避免赔偿业主延期交房的赔偿金，硬是在不合格的情况下交房，等到业主要求开发商整改时，开发商又把延期收房的责任推到业主身上。

二、开发商的猫腻都有哪些

1、前期宣传不可全信

首先，把握一个基本原则，只要是合同中没有明确约定的内容，都有很大的可能是假的，都有很大的可能是宣传的伎俩，误导购房者。不少购房者遇到过开发商的虚假宣传，这些年有一个很残酷的现实：几乎所有的开发商都在玩虚假宣传，这甚至已经成了一种常态。而在所有的商品房纠纷中，虚假宣传这些年一直高居榜首，遥遥领先。需要注意的是，开发商宣传一般着重从几个角度出发：对配套设施的极力渲染;学校房营销;对房屋高配置的鼓吹;精致的室内效果宣传图、精美的样板间;地理位置优越、未来规划等。

小区配套正确查询;关于小区配套，购房时，对于开发商宣传的配套，咱们可以通过小区的建设工程规划许可证附件附图去核实，看看小区究竟是否有这方面的规划。有些城市的规划自然资源委官网上，在土地文件中就有相应规划，比如教育配套、养老配套等等，如果规划中都没有，将来几乎不可能实现。而且，在没有相关规划的情况下，即使建了也是违建，随时会被拆除。

关于交通、轨道交通方面的规划，大家也可以去到本市的相关部门网站去看，究竟是已经确定，还是规划中，两者差别很大。有些开发商会大肆宣传规划中的轨道交通，这在后期也是存在相当大的不确定性的，所以购房者要理性看待这部分附加价值。

房屋的配置怎么查;千万千万不要只看开发商的效果图、样板房和沙盘，这些都是做出来的，并非真正建成的房子。如果想尽量避免掉进这些坑里，可以要求开发商提供咱们准备购买房屋的施工图纸进行核实。所有的房屋都应当是按图施工的，施工图纸所显示出来的才是房子真正的原貌。

2、不要购买无证房

无证房主要是指没有取得预售许可证或者现售许可证的商品房，取得相关许可证是能够销售的基本条件，如果连基本条件都达不到，将来很可能出问题。比如很多无证房由于不具备基本的手续，缺乏有效的监管，最后走向了烂尾，购房人房钱两失。所以咱们买房的时候一定要注意避免这些坑，注意做到以下三点：

看五证;常说的五证是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。这五证中商品房预售许可证是最后一个证，如果前4个证不具备，是无法取得最后一个商品房预售许可证的，哪怕取得了，也是违法的。咱们不仅仅要看这五证是否存在，还要看具体的内容，看下所购买的商品房到底是什么性质，究竟多少年产权，先后的手续是否一致。

调查公司;可以通过中国裁判文书网、中国执行信息网、企查查等方式查清开发商的相关信息，了解下这个开发商是否涉诉，以前有没有出现过质量问题、商品房纠纷问题等，是否存在被执行的信息，进而初步判断开发商的资信、资金能力、以及所购买的楼盘是否被查封或执行。

取得预售或现售许可证不等于一定能销售;这一点尤其需要注意，现实中，有一些楼盘虽然取得了预售许可证或现售许可证，但是因为开发商违规或者被法院执行等，已经被建委部门停办了网签。所以买房的时候要问清楚什么时候可以做网签，如果签了房但是不能及时办理网签，往往意味着这个房子是有问题的。

3、盯紧预售房款

支付房款的时候，务必注意收款账户是否是合同中明确约定的这个项目的专项预售资金监管账户。绝大部分地方的商品房预售合同文本中对专项资金监管账户都有明确约定，即使没有约定，开发商也需要在现场公示，建委部门也应当给公开。

4、关注不利因素

商品房销售时需要公开的不利因素，有的开发商会在售楼处的某个小角落放着，有的开发商会在您签署的一堆文件中夹杂着。购房的时候，几乎绝大部分的人是不会认真看自己签署的文件的。而在这些文件当中，往往会包括一些关于不利因素的告知书，一些排除购房人权利的条款。购房者在签署购房协议、签署相关所有书面文件的时候，务必注意认真查看。

5、关注项目施工进度

签了合同，付了款，千万不要只是坐等开发商交房，一定要密切关注自己买的房是否是在有条不紊地施工。如果停工了，是什么原因?天气原因，还是地方政府原因，还是环保问题，还是开发商资金链断了……有不少的朋友交了钱后，就满怀信心地坐等收房，等到交房的时候，一看，竟然还是一个坑!一旦发现停工了，要及时查清楚到底是什么原因停的，要及时采取法律手段，及时维权，避免损失进一步扩大。